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導(dǎo)語
區(qū)別于以往的老舊小區(qū)改造，新一輪城市更新不只是單純的建筑翻新拆改，如今更加注重內(nèi)容以契合居民對美好生活的追求。新一輪城市更新正在由建設(shè)修補模式向更新運營模式轉(zhuǎn)變，通過運營主體的提前介入，引導(dǎo)城市更新的規(guī)劃設(shè)計，主導(dǎo)建設(shè)實施的全過程，為后續(xù)運營和城市持續(xù)煥發(fā)活力創(chuàng)造可能。
老舊小區(qū)改造是重大民生工程，改造成效與居民生活息息相關(guān)。平谷區(qū)委區(qū)政府在推動實施2022年老舊小區(qū)綜合整治項目的過程中，按照跨區(qū)域統(tǒng)籌，片區(qū)資源整合，積極引入社會資本的改造思路，采用全生命周期招標的創(chuàng)新模式，積極助推項目落地，解決群眾的急難愁盼問題。由住總集團開發(fā)公司和住總集團一公司組成的聯(lián)合體中標平谷區(qū)老舊小區(qū)綜合整治項目。
這是北京市老舊小區(qū)綜合整治聯(lián)席會議辦公室通過的第5批綜合整治項目之一。住總集團此次將依托“投資+設(shè)計+建設(shè)+運營”全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢并按照“整體授權(quán)，分步實施，多點盈利”的市場化運作方式和“微利可持續(xù)”的原則，在實踐中努力探索出一條可復(fù)制、可推廣的城市更新“住總路徑”。
這個項目由老舊小區(qū)改造和存量資產(chǎn)提升改造兩部分組成。改造部分共涉及濱河街道南小區(qū)、平谷鎮(zhèn)城隍廟小區(qū)、安家胡同小區(qū)、平安街75號樓、北斜街123號院30棟住宅樓，面積共計10萬平方米，1515戶居民將會受益。
這次改造以需定向，直擊居民關(guān)切。針對居民最關(guān)心、最直接、最迫切、最現(xiàn)實的利益問題出發(fā)，推動解決矛盾突出問題，完善確定了最終方案，是一次既重面子又重里子的城市更新行動。
以濱河街南小區(qū)為例，這是一處建于1989年的典型老舊小區(qū)。目前主要存在樓本體戶內(nèi)上下水管銹蝕漏水、樓梯間墻面污損、樓梯扶手破損、附墻飛線密布凌亂、公共區(qū)域燈具老舊且照明不均勻等狀況。自行車棚也因年久失修漏雨嚴重。
住一公司改造團隊負責人黃超列舉了一連串的改造項目：首先樓內(nèi)的上下水管道要更換改造，使居民不再為水發(fā)愁，其次樓梯間的墻面、頂棚都要重新粉刷裝修，欄桿扶手要進行修補。計劃中還要增設(shè)滅火器等安防設(shè)備。
室內(nèi)公共區(qū)域的弱電線要規(guī)整收納到金屬線槽中，室外的弱電線纜要歸入人孔井中。為便于出行，小區(qū)道路要拆除原混凝土路面重新鋪設(shè)柏油路面并規(guī)劃新的停車位。小區(qū)中還會增加方便老年人和兒童活動的防護塑膠場地。車棚也要返修見新更換屋面。
“生活有品位，家園有顏值”。在南小區(qū)最具備條件的東南入口處，將新建一座形象大門。設(shè)計采用了柔和飄逸的幾何形體，在滿足社區(qū)出入基本功能的同時營造出溫馨舒適的質(zhì)感，提升居民的歸家儀式感和社區(qū)歸屬感。
據(jù)住一公司改造團隊胡高峰介紹，小區(qū)中還將為居民打造一處具備假山、噴泉、涼亭景觀的交流休憩空間。這處空間還將具備組織社區(qū)運動的功能，料將輻射整個小區(qū)乃至周邊片區(qū)，為居民的社區(qū)公共生活增資添彩。
改造規(guī)劃中，設(shè)置了多元化的立體空間，規(guī)劃了合理的動線，空間地塊價值與品質(zhì)生活都將得到提升。新社區(qū)將注重保持居民的文化記憶和生活的煙火氣，延續(xù)城市的活力與生命力。
“變閑為寶為民所用”是存量資產(chǎn)提升改造項的宗旨。南小區(qū)鍋爐房這處占地約4000平方米的存量低效資源也將煥發(fā)新的生命。住總開發(fā)公司將投資1500萬元對原鍋爐房、堆煤場和附屬辦公樓進行改造。按照規(guī)劃，這里將成為集社區(qū)服務(wù)中心、鄰里商業(yè)中心、文體活動中心、康養(yǎng)照料中心四個功能業(yè)態(tài)于一身的社會服務(wù)綜合體。
開發(fā)團隊項目負責人郭軼輝介紹，社區(qū)療養(yǎng)中心將融合養(yǎng)老照料、老年食堂、療養(yǎng)保健，成為社區(qū)全齡養(yǎng)老機構(gòu)。文體中心的空間設(shè)計用途多變，可以作為籃球羽毛球、排球、乒乓球及網(wǎng)球的活動場所，還可以市場化運作開展健身或兒童興趣培訓(xùn)。社區(qū)鄰里商業(yè)中心集中了生鮮超市、美食檔口和便民服務(wù)項目。
而社區(qū)服務(wù)中心的構(gòu)建引入了民眾融合理念，是鄰里交流議事的重要場所。他還表示，雖然周邊的育才胡同被稱為當?shù)氐?SPAN lang=EN-US>“小吃生鮮一條街”，但是商業(yè)形態(tài)均為臨街商鋪，業(yè)態(tài)較為低端，缺乏綜合性大型商超。街上的違建還需要進一步治理提升，更多的新業(yè)態(tài)也將會被引入進來。
改造工程開工后，小區(qū)居民表示：小區(qū)建成快40年了，房屋一天天老舊，環(huán)境一天天變差。今年得知我們小區(qū)被列入老舊小區(qū)改造后，大家特別開心。
全力提升老舊小區(qū)和周邊公共配套資源的品質(zhì)，滿足居民的生活需求，提升城市活力是城市更新的目的。探索城市更新統(tǒng)籌謀劃機制和城市更新可持續(xù)模式更具現(xiàn)實意義。
開發(fā)公司郭軼輝表示：平谷區(qū)老舊小區(qū)綜合整治項目作為住總集團范圍內(nèi)首個“投資+設(shè)計+建設(shè)+運營”一體化運作的城市更項目，對于帶動我們集團全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展、實現(xiàn)多點盈利具有重要意義，是集團深入城市更新領(lǐng)域的里程碑項目。
開發(fā)公司作為投資端，將通過對鍋爐房等存量資源的更新改造、后期運營，引入社區(qū)商業(yè)、文體活動中心等業(yè)態(tài)，在服務(wù)好周邊乃至平谷全區(qū)居民的同時，實現(xiàn)企業(yè)的微利可持續(xù)目標，達到政府、居民、企業(yè)多方共贏。 | 